Encuentra todo lo que necesita saber sobre el funcionamiento de una hipoteca.
Es posible que en ocasiones te hayas preguntado cómo funciona una hipoteca o si es lo mismo un préstamo hipotecario que una hipoteca. Debes saber que la hipoteca es el producto bancario por antonomasia para la financiación de la compra de una vivienda, bien sea de obra nueva o de segunda mano.
Es usada por un alto número de personas que optan por un modelo de pago a plazos de larga duración para su amortización (usualmente hasta a 20 años). Lee a continuación si deseas saber más sobre el funcionamiento de una hipoteca y los pasos a seguir para acceder a un préstamo hipotecario.
La definición clásica de hipoteca es la de un producto bancario que nos brinda la posibilidad de financiar la compra de un inmueble, bien sea para uso como residencia o como local comercial.
Según el Banco de España, la hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble, usado para conseguir la financiación al comprar una casa. Esto quiere decir que la hipoteca es un préstamo con garantía hipotecaria en la que la vivienda es el aval. Ante posibles impagos la entidad bancaria tendría derecho a quedarse la casa en propiedad para saldar la deuda.
Los elementos que forman parte de una hipoteca son variados y debemos tenerlos presente siempre que vayamos a decidirnos por su contratación. Podemos dividirlos en:
Existen varios tipos de hipoteca según sea su interés. Este es el valor que cobra la entidad financiera por el préstamo hipotecario y puede dividirse en:
El nombre de este tipo de interés proviene de su variabilidad al estar sujeto al índice de referencia, usualmente el Euríbor. Es por ello que no es un precio fijo y que puede tener variaciones a lo largo de la vida de la hipoteca.
El precio del interés de la hipoteca fija permanecerá constante a lo largo del tiempo. Éste tendrá el mismo valor nominal durante toda la vida del préstamo sin que existan variaciones.
La hipoteca mixta es la conjunción de las dos anteriores. Durante los primeros años de vida del préstamo el precio de los intereses permanecerá fijo para posteriormente tener alzas o bajas según el índice de referencia, que la convierta en hipoteca variable.
Debemos fijarnos también en otro tipo de variables como las conocidas tasas TIN y TAE, que deben ser informadas de forma obligatoria al contratar una hipoteca, y que nos dirá qué es lo que realmente pagas a tu entidad bancaria por el dinero de tu préstamo.
El TIN -en palabras sencillas- es la parte del interés que nos cobra el banco por el préstamo. Mientras que si te preguntas qué es el TAE, podemos decir que es la unión, además de los gastos y comisiones bancarias por el período de un año.
La TAE puede ser uno de los mejores indicadores si queremos conocer el valor real de la hipoteca y el que debemos consultar siempre a nuestro asesor bancario.
El capital de la hipoteca no es más que el dinero que pedimos a nuestra entidad bancaria al contratar el préstamo. Hay que tomar en cuenta que la mayoría de bancos en España financian el 80% del valor de la tasación de la vivienda o local, mientras que el 20% restante corresponde a “la entrada” del cliente.
Esta entrada o 20% inicial responde al primer pago que realiza el cliente durante el proceso de compra de la vivienda. Esto responde a la necesidad de las entidades financieras de comprobar la solvencia y capacidad de ahorro del cliente y demandante del préstamo.
Los plazos de amortización son importantes a la hora de contratar nuestra hipoteca. Si bien como acabamos de citar, el plazo medio en España es de unos 23 años, pueden modificarse los plazos según nuestras necesidades.
Cuanto más alargado en el tiempo sea el préstamo, más bajo será el coste de las cuotas periódicas, pero también crecerán los intereses. Para calcular la hipoteca que más nos interesa, es posible utilizar un simulador de hipotecas. De esta forma, podremos variar los plazos de amortización y comprobar cómo varían las cuotas.
El sistema de amortización de una hipoteca es importante para nuestra economía y la economía familiar puesto que será una inversión constante a lo largo de un período extenso de nuestra vida.
Para ello, podemos usar una fórmula matemática que mide la relación entre el capital que debemos amortizar durante la vida de nuestro préstamo, y los intereses que debemos afrontar (bien sean fijos o variables).
Gracias al sistema francés o de amortización constante, podremos mantener una cuota constante en la vida del préstamo, que solo varía según el índice de referencia. Para poder disfrutar de esa cuota constante, se pagan más intereses en los primeros años del préstamo.
Sistema alemán o de cuotas decrecientes. Existen variaciones en la cuota de forma mensual ya que los intereses son menores. Se mantiene fija la cantidad total a amortizar del préstamo, variando los intereses que existen sobre todo el capital restante.
Es importante saber que a la hora de contratar una hipoteca existen unos gastos asociados que pueden hacer que el precio final del préstamo suba unos puntos. Usualmente las entidades bancarias financian hasta el 80% del valor de la tasación del inmueble.
El otro 20% se reparte en diversos procedimientos externos como pueden ser los de notaría, gestoría u otros impuestos inherentes a la compra de una vivienda o local comercial. El impuesto que grava la compra del inmueble es otro factor importante a tomar en cuenta, ya que puede suponer el 10% del IVA en vivienda libre o 4% en vivienda protegida.
Cabe destacar que el pago de la tasación de la vivienda es obligatorio al contratar una hipoteca; mientras que los gastos de notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son responsabilidad de la entidad.
En el caso de una propiedad de segunda mano, existe un impuesto llamado de Transmisiones Patrimoniales, que puede representar el 4% al 10% del IVA.
Como puedes ver, todos estos gastos influyen en el coste de los gastos de una hipoteca, por lo que antes de solicitarla, recomendamos consultar a un asesor para que pueda orientarte sobre qué producto hipotecario se adecúa mejor a tus necesidades.
