Cómo tasar una vivienda

La tasación de una vivienda se realiza para determinar cuál es el valor de ese inmueble que será aval de un préstamo hipotecario. De esta forma, la entidad bancaria que va a conceder el préstamo sabrá qué riesgo asume al contraer la deuda garantía de una hipoteca. 

También es necesaria a la hora de pedir una hipoteca, puesto que es el referente al que se ceñirá la entidad bancaria a la hora de definir el valor real de la vivienda. Recordemos que las entidades –por norma general- ofrecen hasta el 80% del valor de tasación para la financiación del préstamo.

¿Qué necesito para tasar un piso?

Para realizar una tasación hipotecaria, la entidad bancaria exigirá una documentación válida elaborada por una entidad debidamente habilitada para ello.

Lo primero que debemos hacer es contar con una entidad privada que realice la tasación de forma legal y confiable. Las tasaciones en el Estado español se realizan por un tasador debidamente reglamentado y están reguladas por el Banco de España. Éstas poseen un fuerte control por parte de la administración.

El tasador deberá inspeccionar aspectos tales como metros cuadrados del inmueble, estado de conservación, si la vivienda está o no por construir, localización real, o comprobación de que la vivienda no se encuentra adscrita a un régimen de protección pública que pudiera limitar su valor de mercado.

Factores que influyen en la tasación de una vivienda

Con este valor de la tasación tendremos una idea del valor estable del inmueble (que puede ser diferente del precio de compra). Esto condicionará el importe del préstamo hipotecario que la entidad va a conceder.

Recordemos en todo momento que la tasación de una vivienda es un trámite crucial al solicitar una hipoteca y se debe contar con un tasador experimentado que posee una titulación de arquitecto técnico.

Su función principal es la de establecer todas las medidas del inmueble, recoger un registro fotográfico de las habitaciones interiores y de la fachada, y asegurarse de que el inmueble cumple con todas las normativas urbanísticas.

Los factores que pueden influir en la tasación de un piso son:

Superficie del inmueble a tasar

Los metros cuadrados de la vivienda a tasar son uno de los factores más importantes para determinar su precio de tasación. También se deben tomar en cuenta el número de habitaciones, espacios exteriores o baños.

Antigüedad de la vivienda

La obra nueva siempre tendrá mayor valor de mercado que un edificio, vivienda o local con antigüedad. Existen excepciones cuando el edificio puede ser catalogado como propiedad histórica o de alto valor arquitectónico.

Calidad de los materiales de la construcción

Aunque a simple vista no resulten un factor determinante, los materiales de construcción y acabados en los que esté construida una vivienda, pueden encarecer el valor de la tasación. También se tomarán en cuenta factores como que posea calefacción, aire acondicionado, entre otros.

Espacios extras o comunes

Los espacios extra tales como ascensores, zonas comunes, los accesos (edificados o no), pueden influir en el precio de la tasación de una propiedad.

Entorno y transporte público

El entorno de la propiedad es otro de los principales factores a la hora de tasar una vivienda. Que se encuentre cerca de centros de comerciales, centros deportivos, zonas ajardinadas, colegios o transportes, puede incrementar el precio de la tasación.

Métodos de valoración para la tasación de un piso

Existen diversos métodos de tasación de una propiedad en los que entran en juego comparativas diversas. Podemos catalogar los cuatro principales entre los siguientes:

• Método de comparación. Como indica su nombre, este método consiste en la comparación de diversas propiedades para establecer un baremo que nos dé un valor aproximado de mercado. Según normativa se deben contar con al menos 6 inmuebles testigo para poder generar un valor unitario del m2.
• Método de capitalización: Este método está enfocado a compañías inmobiliarias que necesitan tener una fórmula sobre la que estimar el valor de las rentas que pueda producir en el tiempo. Lo que se busca es calcular la tasación de las rentas en un período de tiempo a futuro.
• Método residual: si no es posible obtener el valor de tasación promedio de los 6 inmuebles testigo podremos usar el método de tasación residual. Este consiste en el cálculo del valor del inmueble una vez estuviera finalizado restando los gastos del proceso en el que la vivienda esté en proceso óptimo.
• Método de coste: Suele servir como apoyo para el tasador una vez realizado el método de comparación. De este modo se calcula el coste de reemplazamiento de la vivienda que hemos tasado.

Es importante tener en cuenta que el periodo de validez legal de la tasación inmobiliaria una vez finalizada es de seis meses, tras los cuales deberíamos realizar de nuevo el proceso si es requerido por una entidad bancaria o financiera.