¿Sabes qué es una hipoteca inversa? Te contamos en qué consiste y las ventajas que puede tener
¿Conoces lo que es una hipoteca inversa? Te contamos en qué consiste, los requisitos necesarios generales asociados, los beneficios puede tener para una persona interesada o qué opciones de cancelación podrías encontrar en este tipo de hipoteca.
Una hipoteca inversa es un préstamo que permite convertir parte del valor acumulado de una casa en efectivo. Suele estar destinado a propietarios mayores de viviendas, generalmente a partir de 65 años.
Al contrario de lo que ocurre con las hipotecas convencionales, en la hipoteca inversa es el propietario el que recibe una cantidad de dinero del banco a cambio de poner su vivienda como garantía. El titular obtiene una cantidad de dinero por una casa de la que conserva su propiedad y en la que puede seguir viviendo hasta su fallecimiento.
También a diferencia de una hipoteca normal, en este tipo de préstamo la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando. Tras la muerte del titular, son los herederos los que deben devolver el préstamo (más los intereses correspondientes y los gastos) si quieren recuperar el inmueble. En caso contrario, el banco ejecutará la garantía hipotecaria.
El importe máximo percibido por una hipoteca inversa se suele calcular a partir de un porcentaje del valor de la tasación del inmueble en el momento de la constitución. La cuantía de este capital que recibe el propietario depende sobre todo de tres factores:
El valor de la vivienda.
La edad de las personas que contratan el préstamo (y sus beneficiarios).
La forma elegida para el cobro del dinero (disposición única, durante un periodo determinado o vitalicia).
Como regla general, cuanto mayor sea el valor del inmueble y la edad del propietario, mayor será la cantidad de dinero que recibirá.
Por otro lado, la hipoteca inversa puede cobrarse repartida en diferentes cuotas mensuales (lo más frecuente), de una sola vez o combinado (una cantidad fija más una serie de cuotas).
En el caso de la disposición única, la persona responsable de una hipoteca inversa suele recibir un solo importe basado en un porcentaje del valor de tasación del inmueble.
En la hipoteca inversa temporal, el dinero se repartirá en rentas durante un periodo establecido. Una vez concluido ese plazo, el propietario conservará el uso y disfrute del inmueble, pero no recibirá más dinero.
Finalmente, la hipoteca inversa vitalicia ofrece una renta de por vida, pero de menor importe que la temporal (para evitar que el dinero total prestado pueda acabar superando al valor de la vivienda). En este caso, la hipoteca está acompañada de un seguro de renta vitalicia que se encargará del pago de las cuotas si su titular sobrevive al plazo máximo estipulado en el crédito.
Junto a esta inyección extra de dinero, otras ventajas de las hipotecas inversas suelen estar relacionadas con que el titular no pierde la propiedad de su casa y puede seguir usándola hasta su fallecimiento. De este modo, la entidad emisora de la hipoteca inversa no puede exigir la devolución de la deuda acumulada hasta la muerte del titular o del último de los beneficiarios de este sistema de crédito, según se haya establecido en el contrato. En ese momento, a los herederos les corresponderá tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada.
Como hemos comentado anteriormente, la hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario que las entidades bancarias que la ofertan suele destinar mayoritariamente a propietarios de más de 65 años, aunque la edad puede variar según las condiciones y entidad con la que se contrate. Las personas que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% o dependientes también pueden solicitar una hipoteca inversa.
A la hora de solicitar este préstamo no es relevante que el titular tenga ingresos altos o una pensión, ya que la vivienda actuará como garantía hipotecaria.
Junto a la edad, es importante saber que existen otra serie de requisitos que un banco puede exigir a la hora de contratar una hipoteca inversa. Por otro lado, también debes conocer más detalles sobre las ventajas que ofrece una hipoteca inversa.
Por norma general, antes de solicitar una hipoteca inversa al banco que hayas decidido acudir, debes asegurarte de cumplir los siguientes requisitos:
Propietario de la vivienda. Debes ser titular del inmueble que quieres inscribir como garantía de tu hipoteca inversa. El préstamo puede suscribirse por más de un titular de la vivienda.
Libre de hipotecas o deudas. Es necesario que la vivienda esté al día en el pago de impuestos y deudas. Si el inmueble está hipotecado previamente, es posible que el banco te adelante el dinero para cancelar ese préstamo y poder contratar la hipoteca inversa.
Valor de la vivienda. La propiedad debe tener un valor económico suficiente para respaldar el préstamo.
Ya te hemos desvelado algunas, pero aquí tienes las principales ventajas en las hipotecas inversas:
Consigues ingresos adicionales. Una hipoteca inversa te permite convertir parte del valor acumulado de tu vivienda en efectivo. Así podrás contar con más dinero para disfrutar de tu jubilación o afrontar todo tipo de gastos.
Mantienes la propiedad de tu casa. A diferencia de otros préstamos, no estarás obligado a vender tu vivienda para saldar la deuda. Puedes seguir viviendo en ella hasta tu muerte e incluso alquilarla.
No tienes que devolver el crédito. Una de las grandes ventajas de la hipoteca inversa es que no tendrás que realizar pagos mensuales. El préstamo se pagará tras tu fallecimiento, por lo que reducirás la carga financiera durante tu jubilación.
Proteges el patrimonio de tus herederos. La entidad financiera solo puede saldar la deuda con los bienes de la herencia. Es decir, si los herederos no quieren o no pueden cancelar la hipoteca, el banco no puede ir contra su patrimonio personal. Por otro lado, los herederos también tienen la opción de pagar la deuda y conservar la propiedad o venderla para saldar el préstamo.
Beneficios fiscales. Los fondos obtenidos a través de una hipoteca inversa están exentos del IRPF. Asimismo, si se trata de tu residencia habitual, tampoco tendrás que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Hay una excepción en el pago de impuestos: cuando el capital procede de la póliza contratada con el seguro de renta vitalicia sí que tributa IRPF.
Normalmente la cancelación de una hipoteca inversa has de poder realizarla en cualquier momento. Habitualmente, se realiza cuando el propietario fallece, se muda de la vivienda o quiere venderla.
La mayoría de los bancos no incluye comisión de cancelación. Por lo tanto, hay que devolver el importe recibido hasta la fecha, los intereses generados y los gastos de la operación.
En el caso de fallecimiento del titular, a los herederos les corresponde la propiedad del inmueble, pero también la deuda anexa a ella. En esta situación, normalmente el banco al que hayas solicitado la hipoteca inversa concede un plazo de tiempo para que adopten una de las tres opciones posibles:
Quedarse con la vivienda: deben devolver al banco el dinero prestado, ya sea con su capital o mediante la constitución de una nueva hipoteca convencional sobre ese inmueble (por el importe de la deuda).
Vender la vivienda: el importe de la venta podrá utilizarse para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si el dinero no es suficiente, el banco puede solicitar la venta de otros bienes de la herencia.
No reembolsar la deuda: la entidad financiera obtendrá su derecho al cobro a través del inmueble y, si es necesario, de otros bienes de la herencia.
Como ves, la hipoteca inversa es un producto ofertado por algunas entidades que puede resultar una opción interesante para aquellas personas que desean complementar su pensión con ingresos adicionales para mejorar su calidad de vida durante la jubilación o hacer frente a determinadas dificultades económicas. Todo ello sin vender su propiedad y conservando el derecho de uso y disfrute de ella.
