Aprende todo sobre la subrogación hipotecaria y en qué consiste.
Aunque parezca un término complicado, lo cierto es que la subrogación de una hipoteca no es más que un cambio o modificación en alguna de sus características. De esta forma, podremos encontrar principalmente dos cambios que pueden darse en una hipoteca y pueden modificar sus términos.
En la subrogación de deudor o particulares lo que vemos es el cambio en el titular que se encuentra inscrito en la hipoteca. Esto suele suceder cuando se compra un inmueble que previamente contaba con una hipoteca.
En este caso, debe realizarse el cambio del nombre al nuevo propietario para que quede acta del cambio de titularidad. En este sentido, la entidad que otorga la hipoteca se encuentra en su derecho de admitir o denegar al nuevo deudor, realizando una auditoría o estudio de riesgos para garantizar la viabilidad de la inversión.
Una vez el banco haya garantizado la solvencia económica del nuevo titular y las condiciones de la hipoteca, el nuevo deudor podrá asumir el préstamo. La ventaja es que al ser un cambio en la titularidad no deberá tributar gastos.
El pago que deberá abonar el nuevo deudor es el gasto de subrogación de la hipoteca: notaría, gestoría, registro y comisión de subrogación.
La segunda de las formas de subrogación de hipoteca se da entre acreedores o entidades. Esto quiere decir que el cambio se produce al cambiar la hipoteca de una entidad a otra. Este tipo de subrogación suele suponer la mejora en las condiciones del préstamo hipotecario, no siendo necesaria la cancelación o formalización de otra hipoteca diferente.
Un caso muy usual es que al comprar una nueva vivienda, la subrogación de la hipoteca pase desde el promotor ya que, este último, habrá sido el encargado de construir la vivienda financiando la construcción a través de una entidad bancaria.
Para subrogar la hipoteca a un nuevo comprador y cambiar por tanto la titularidad de la misma y las condiciones del contrato, el banco debe dar su visto bueno de forma obligatoria. En este sentido, no solo basta con el acuerdo tácito de comprador y vendedor, si no que la entidad puede suspender la operación.
Es importante antes de proceder a la subrogación que el nuevo comprador conozca la situación en la que se encuentra la hipoteca que el titular quiere vender. Entre la información que debería ofrecer el deudor se encuentran los plazos, el capital pendiente por amortizar, entre otras condiciones.
La función del banco no es la de informar de estas condiciones, sino simplemente la de aceptar o no al nuevo deudor subrogado. Si el banco acepta al nuevo comprador, sí estará obligado por ley a poner al día al nuevo deudor en cuanto a comisiones o gastos que pueden conllevar el proceso hipotecario.
Para ello, la entidad deberá presentar un documento de subrogación, que debe incluir los datos previos y requisitos que pueda solicitar el deudor en todo el proceso. El acreedor está también en el derecho de reclamar un certificado con el importe de la deuda en la fecha de la escritura de compraventa y subrogación. De esta forma, no podrá encontrar cuotas pendientes o comisiones que puedan jugar en su contra a la hora de realizar la compra de la vivienda.
Antes de realizar la subrogación es importante que el nuevo comprador conozca bien el proceso y se informe conscientemente sobre las comisiones y gastos que acarrea.
